Radiografía del mercado residencial premium: el mapa del lujo inmobiliario en Santiago cambia de escala

El mercado de viviendas sobre las UF 25.000 representa apenas el 3,1% de todas las compraventas habitacionales registradas entre 2020 y 2025 en el sector oriente de Santiago. Sin embargo, detrás de ese pequeño porcentaje se concentra un negocio superior a las 90 millones de UF, donde Lo Barnechea, Vitacura y Las Condes consolidan un ecosistema inmobiliario completamente distinto al del resto de la capital.

Durante décadas, el mercado inmobiliario chileno fue analizado principalmente desde la perspectiva del déficit habitacional, el acceso al crédito hipotecario o la evolución de los precios promedio. Sin embargo, existe un segmento que tradicionalmente ha permanecido fuera del radar estadístico: el de las propiedades de alto patrimonio.

Ese universo, compuesto por viviendas cuyo valor supera las UF 25.000, comienza a mostrar patrones suficientemente consistentes como para hablar de un mercado con identidad propia, dinámica independiente y comportamientos muy distintos a los del mercado masivo.

El estudio elaborado por REGROUP analizó 87.175 compraventas habitacionales registradas entre 2020 y 2025 en siete comunas del sector oriente de Santiago: Las Condes, Lo Barnechea, Vitacura, Providencia, La Reina, Colina y Peñalolén.

El objetivo fue caracterizar el comportamiento del segmento residencial premium utilizando información proveniente del Conservador de Bienes Raíces de la Región Metropolitana. Los resultados muestran un mercado mucho más sofisticado de lo que normalmente se supone.

Un mercado pequeño… pero extraordinariamente relevante

Las cifras son elocuentes. De las más de 87 mil transacciones registradas en el período, sólo 2.732 correspondieron a viviendas cuyo valor supera las UF 25.000.

En términos porcentuales representan apenas un 3,1% del mercado.

Sin embargo, cada una de esas operaciones registra un valor promedio cercano a UF 33.000, configurando un volumen económico enorme pese a su baja participación relativa.

El informe muestra además una característica llamativa: lejos de tratarse de un mercado dominado por proyectos nuevos, el lujo inmobiliario chileno se sustenta principalmente sobre propiedades existentes.

El 77% de las transacciones corresponde a viviendas usadas, mientras sólo un 23% proviene de desarrollos nuevos, evidencia de que la escasez de suelo y la consolidación urbana comienzan a transformarse en factores determinantes para la valorización patrimonial.

Lo Barnechea: donde el lujo dejó de ser una excepción

Si existe una comuna que redefine el concepto de mercado premium es Lo Barnechea.

Mientras en la mayoría de las comunas las viviendas sobre UF 25.000 constituyen una rareza, aquí representan el 12% de todas las compraventas, la mayor participación registrada en Santiago.

Durante el período analizado se contabilizaron 1.121 operaciones de este tipo, cifra que convierte a la comuna en el principal mercado de lujo del país tanto por profundidad como por volumen.

Su mediana alcanza UF 12.100, la más alta del estudio, mientras algunas operaciones llegaron hasta UF 330.540, uno de los mayores valores registrados en el mercado habitacional chileno.

Más que un conjunto de propiedades costosas, Lo Barnechea aparece como un ecosistema donde prácticamente todos los segmentos operan sobre valores significativamente superiores al promedio nacional.

Vitacura: un mercado donde el lujo es la norma

La comuna de Vitacura constituye probablemente el caso más singular. Mientras en otras comunas existe un mercado de entrada que convive con viviendas de mayor valor, aquí ocurre exactamente lo contrario.

Más de la mitad de las operaciones se concentran entre UF 10.000 y UF 25.000, transformando ese rango —que en otras zonas sería considerado alto— en el mercado habitual de la comuna.

La mediana alcanza UF 11.470, segunda más elevada del estudio, mientras el segmento superior a UF 25.000 representa el 8% de todas las compraventas. Otro dato rompe un viejo paradigma del mercado residencial chileno: el 73% de las operaciones corresponde a departamentos, confirmando que el lujo ya no está necesariamente asociado a grandes casas, sino también a edificios de alto estándar ubicados en sectores consolidados.

Las Condes: el gigante que sostiene dos mercados simultáneamente

Ninguna comuna registra más movimiento inmobiliario que Las Condes.

Con 25.966 compraventas entre 2020 y 2025, concentra casi un tercio del mercado analizado. Pero su principal característica no radica solamente en el volumen. Las Condes convive con dos realidades completamente distintas.

Por una parte, un mercado masivo dominado por departamentos entre UF 5.000 y UF 10.000; por otra, un segmento premium de 708 operaciones sobre UF 25.000, donde confluyen barrios tradicionales, condominios exclusivos y desarrollos inmobiliarios de alto estándar.

Es precisamente esa coexistencia la que transforma a la comuna en el mercado más diverso del sector oriente.

Providencia y La Reina: exclusividad con oferta limitada

El estudio identifica un fenómeno interesante en comunas maduras. Providencia y La Reina presentan una reducción sostenida del número de operaciones desde 2022, comportamiento que no necesariamente responde a una caída en la demanda, sino principalmente a una menor disponibilidad de propiedades. En Providencia, apenas 58 operaciones superaron las UF 25.000 durante cinco años, equivalente a sólo 0,4% del total.

La Reina muestra un comportamiento similar, aunque algo más dinámico, con 69 operaciones premium y un mercado equilibrado entre casas y departamentos.

En ambos casos, la consolidación urbana limita significativamente el ingreso de nueva oferta, aumentando el valor estratégico del stock existente.

Colina y Peñalolén: dos formas distintas de entender el crecimiento

El estudio también evidencia que el lujo inmobiliario no pertenece exclusivamente al tradicional "triángulo" del sector oriente.

Colina registra 112 operaciones sobre UF 25.000, impulsadas por condominios de gran superficie y desarrollos residenciales de alto estándar. Aunque representan apenas el 0,8% del mercado comunal, reflejan la consolidación gradual de nuevos polos residenciales.

Peñalolén constituye un caso todavía más particular. Sólo 13 operaciones superaron ese umbral durante cinco años. Sin embargo, el ticket promedio alcanza casi UF 44.000, el más alto del estudio, asociado principalmente a grandes propiedades ubicadas en sectores de precordillera, donde la baja densidad y la privacidad elevan considerablemente el valor patrimonial.

El boom quedó atrás, pero el mercado encontró estabilidad

Uno de los hallazgos más relevantes corresponde a la evolución temporal.

El mercado premium alcanzó su máximo durante 2021, con 685 operaciones, favorecido por condiciones financieras excepcionales y un contexto de alta liquidez.

Desde entonces, lejos de desplomarse, el segmento parece haber encontrado un nuevo punto de equilibrio.

Entre 2022 y 2024 las compraventas oscilaron entre 420 y 450 operaciones anuales, mostrando un comportamiento estable pese al aumento de tasas hipotecarias y la desaceleración del mercado inmobiliario en general.

Mucho más que viviendas caras

Quizás la principal conclusión del informe es que el mercado residencial premium ya no puede analizarse únicamente desde el precio.

Las diferencias entre comunas reflejan modelos urbanos completamente distintos.

Mientras Lo Barnechea y Vitacura operan como mercados estructuralmente premium, Las Condes combina volumen con exclusividad; Providencia privilegia la consolidación; La Reina conserva un equilibrio residencial; Colina representa la expansión del lujo hacia nuevas zonas y Peñalolén demuestra que incluso mercados tradicionalmente masivos pueden albergar nichos de altísimo valor.

Más que un ranking de precios, el estudio describe cómo se distribuye el patrimonio residencial dentro de Santiago y cómo la escasez de suelo, la consolidación urbana y las preferencias de los compradores de alto patrimonio están reconfigurando silenciosamente el mapa inmobiliario de la capital. En un contexto donde el mercado masivo enfrenta desafíos de acceso y financiamiento, el segmento premium comienza a consolidarse como un indicador propio de riqueza territorial, estabilidad patrimonial y sofisticación urbana.