Sin certezas no hay viviendas: el desafío que enfrenta la inversión inmobiliaria tras la Ley de Reconstrucción

Durante años, el debate habitacional en Chile se ha concentrado en una pregunta urgente: ¿cómo lograr que más familias puedan acceder a una vivienda propia? Pero detrás de esa discusión existe otra pregunta, menos visible y quizás más determinante: ¿cómo conseguimos que vuelvan a construirse las viviendas que el país necesita?

La reciente aprobación de la Ley de Reconstrucción y el conjunto de medidas que la acompañan vuelven a poner esta segunda interrogante sobre la mesa.

La exención transitoria del IVA para determinadas viviendas, los cambios al régimen DFL2, la ampliación del FOGAES y las modificaciones propuestas a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones apuntan en una dirección correcta: reactivar la demanda, facilitar el financiamiento y generar condiciones para que la oferta inmobiliaria vuelva a moverse.

Pero sería un error considerar que con estas medidas el problema está resuelto.

El mercado inmobiliario chileno enfrenta una combinación particularmente compleja: tasas hipotecarias que todavía dificultan el acceso, hogares con menor capacidad de ahorro, altos niveles de stock, menores ventas y una industria de la construcción que todavía se encuentra lejos de recuperar los niveles de actividad previos a la pandemia.

En este escenario, los incentivos tributarios y financieros pueden ser un estímulo importante. Sin embargo, ningún subsidio puede reemplazar indefinidamente a un mercado que necesita certezas para invertir.

Y ahí aparece uno de los principales nudos pendientes: la permisología.

Construir una vivienda no comienza cuando una retroexcavadora entra a un terreno. Comienza mucho antes, en una cadena de permisos, aprobaciones, evaluaciones y decisiones administrativas que determinan cuánto tiempo tardará un proyecto en llegar al mercado y cuánto costará hacerlo realidad.

Cada mes adicional de tramitación tiene un impacto. Cada cambio de criterio también. Y cada incertidumbre regulatoria termina incorporándose, de una u otra manera, al precio final de la vivienda.

La certeza jurídica no es un privilegio para los desarrolladores inmobiliarios. Es una condición necesaria para que exista inversión, oferta y, finalmente, viviendas disponibles para las familias.

Chile necesita recuperar una lógica básica: las reglas deben ser claras antes de que se invierta, no interpretadas o modificadas cuando los proyectos ya están en marcha.

El desafío tributario

La discusión tributaria también merece una mirada de largo plazo.

La exención transitoria del IVA puede contribuir a reducir el costo de determinadas viviendas y mejorar la capacidad de compra de las familias. La pregunta es qué ocurrirá cuando termine el beneficio.

Si el país quiere recuperar la inversión inmobiliaria, necesita evitar que las decisiones de compra y construcción dependan permanentemente de incentivos temporales.

El mercado requiere previsibilidad. Un desarrollador puede convivir con impuestos altos si conoce las reglas; lo que resulta mucho más difícil de absorber es la incertidumbre respecto de cuáles serán esas reglas mañana.

Lo mismo ocurre con la inversión destinada al arriendo. El nuevo tratamiento tributario para el DFL2 puede contribuir a reactivar la incorporación de unidades al mercado. Pero nuevamente la discusión debe ir más allá del incentivo puntual: Chile necesita una política de vivienda que reconozca que la propiedad y el arriendo son parte de un mismo ecosistema.

El problema no es solo vender viviendas: es volver a construir

Las casi 100 mil viviendas disponibles que registra actualmente el mercado podrían llevar a pensar que el problema es exclusivamente de demanda.

No lo es.

Una parte importante del desafío consiste precisamente en hacer coincidir la oferta con la capacidad real de pago de los hogares.

Una vivienda que existe, pero cuyo precio está fuera del alcance de las familias, no resuelve el déficit habitacional. Del mismo modo, una política que estimula la compra sin generar nuevas condiciones para construir puede terminar siendo insuficiente frente a las necesidades futuras.

Por eso, la discusión sobre vivienda debe abandonar la falsa dicotomía entre demanda y oferta.

Chile necesita ambas.

Necesita financiamiento accesible para las familias, pero también proyectos viables para quienes construyen.

Necesita subsidios, pero también crecimiento económico.

Necesita incentivos tributarios, pero también reglas permanentes.

Necesita más viviendas, pero también más velocidad para producirlas.

La verdadera batalla que comienza ahora

La Ley de Reconstrucción puede transformarse en un punto de inflexión para el sector inmobiliario. Pero su éxito no debería medirse únicamente por cuántas viviendas se venden durante la vigencia de sus beneficios.

La verdadera prueba será comprobar si consigue generar un cambio más profundo: que invertir en vivienda vuelva a ser una actividad predecible, sostenible y capaz de responder a las necesidades de los hogares chilenos.

Porque si una familia necesita años para reunir el pie, enfrenta una tasa hipotecaria elevada y, además, debe comprar en un mercado donde los costos regulatorios y los tiempos de aprobación encarecen la oferta, el problema no se soluciona con una sola medida.

Se requiere una política coherente.

Y esa política debe asumir una verdad incómoda: la vivienda no se fabrica con subsidios; se construye con inversión, suelo, trabajadores, financiamiento, permisos y reglas claras.

El desafío que queda planteado después de la Ley de Reconstrucción es precisamente ese.

Pasar de las medidas de emergencia a una política permanente de vivienda.

Porque Chile no necesita solamente vender el stock que hoy existe. Necesita volver a generar las condiciones para construir el stock que necesitará mañana.