A 30 años de la Ley Nº19.281: ventajas, límites y desafíos del leasing habitacional

El leasing habitacional fue implementado por la ley Nº19.281 promulgada el 15 de diciembre de 1993 bajo el gobierno de Patricio Alwin Azocar. Esta norma, vigente hasta la fecha, regula el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa. Es una herramienta que sirve de complemento al tráfico inmobiliario, porque a diferencia del mutuo hipotecario, está destinado a un consumidor de rentas inferiores, que representa un mayor riesgo crediticio, pero que le sirve al mercado financiero y a la función social de la propiedad, para cumplir el anhelado sueño de muchos chilenos, el de la casa propia.

Para apalancar este financiamiento se le suma la opción de un subsidio habitacional otorgado a través del Serviu. Ahora, las altas tasas de interés, el riesgo de perder todo lo pagado por incumplimiento en el pago de las cuotas, la resolución del contrato, someterse a un arbitraje para ello, afectar el historial crediticio y ser incorporado en sistemas de información comercial, son los aspectos menos agradables o desventajosos de este instrumento.

En derecho comparado esto se ha resuelto positivamente a favor del arrendatario; en países como España, a través de la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha determinado que frente al no pago de las cuotas por parte del arrendatario promitente comprador, el acreedor no puede obtener el inmueble de vuelta y retener todo lo pagado, ya que habría enriquecimiento injusto. Si el inmueble se vende por un valor alto, se le resta la deuda por pagar; y si de esa operación resulta un saldo a favor, el acreedor deberá reembolsar este monto al deudor. En otras legislaciones como Estados Unidos y México se ha implementado igualmente la mitigación del daño en favor del deudor con la misma fórmula española, como también el control de cláusulas abusivas.

Por otra parte, la Ley 19.281 no ha resuelto la naturaleza jurídica del leasing inmobiliario, y esto ha desencadenado una serie de inconvenientes. Se le ha tratado por la doctrina chilena como un contrato atípico. Sin embargo, los problemas que acarrea esta indeterminación son, por ejemplo, la asimetría en la relación jurídica entre la entidad financiera y el arrendatario, el encarecimiento del crédito con altas tasas de interés y la pérdida de la legítima expectativa de la propiedad.

Más que un contrato atípico, estamos frente a un contrato de adhesión y, por ende, se presta para estas aparentes vulneraciones, que aún no han tenido espacio en la discusión legislativa, porque como ya lo señalé, es útil para el mercado inmobiliario, es un instrumento para un fin, y mientras las entidades financieras, inmobiliarias, Serviu, y ciudadanos con aspiraciones y expectativas legítimas lo toleren, se seguirá sosteniendo bajo este marco jurídico, que a todas luces podría mejorar, en pro de los derechos del arrendatario consumidor.